Текущее состояние жилого фонда зачастую требует проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено в региональной программе. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете это не проблема: капитальный ремонт может быть проведен в любое время до планируемой даты. Однако в случае счета регионального оператора для более раннего капитального ремонта необходимо пройти отдельную процедуру.
Работа с региональной программой капитального ремонта
Предельные сроки проведения капитального ремонта определяются региональной программой, которая утверждается правительством Приморского края. Согласно пунктам 1 и 5 статьи 168 «Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ она размещается на сайте регионального оператора по капитальному ремонту и подлежит актуализации не реже чем один раз в год.
Региональная программа включает в себя:
- перечень всех многоквартирных домов;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по каждому виду услуг и (или) работ;
- иные необходимые сведения (пункт 2 статья 168 ЖК РФ).
Таким образом, в региональной программе можно найти многоквартирный дом и посмотреть, на какой срок запланирован капитальный ремонт его отдельных частей (фасад, фундамент, крыша, замена лифтов и т.п.) и исходя из этого принять решение, стоит ли оставаться у регионального оператора или необходимо переходить на специальный счет.
Это важно ещё потому, что собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (пункт 2 статья 189 ЖК РФ), но только при наличии достаточности денежных средств (если говорить про специальный счет).
Работа с региональной программой капитального ремонта позволяет провести необходимое планирование и определить верный способ аккумулирования средств по капитальному ремонту.
Краткосрочная программа капитального ремонта
Помимо общей региональной программой капитального ремонта существуют краткосрочные программы капитального ремонта, которые принимаются в целях:
- реализации региональной программы;
- конкретизации сроков проведения капитального ремонта;
- уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта.
Краткосрочная программа капитального ремонта утверждается сроком на три года региональным правительством Приморского края (пункт 7 статья 168 ЖК РФ). При этом согласование с собственниками помещений в многоквартирном доме по программе – не требуется. Финансирование краткосрочной программы определяется реальными возможностями регионального оператора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона Приморского края 7 августа 2013 года N 227-КЗ «О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае» (далее – Закон N 227-КЗ), объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта и составляет 95% от суммы: - взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году;
- остатка средств, не использованных региональным оператором в предшествующем году.
Таким образом, факт наличия дома или работ в краткосрочной программе не означает фактическое проведение работ в случае отсутствия средств у регионального оператора.
Одновременно наполнение краткосрочных программ также осуществляют органы местного самоуправления. Так, Постановлением Администрации Приморского края от 31 августа 2015 г. N 309-па «О порядке утверждения краткосрочных (сроком на три года) планов реализации региональной программы капитального ремонта» утвержден Порядок утверждения краткосрочных (сроком на три года) планов реализации региональной программы капитального ремонта (далее – Порядок N 309-па).
Согласно пункту 5 Порядка N 309-па органы местного самоуправления разрабатывают и утверждают муниципальные планы по форме согласно соответствующей форме и направляют их в адрес регионального оператора в срок до 1 августа года, предшествующего плановому периоду.
Региональный оператор обобщает муниципальные планы, утвержденные органами местного самоуправления, готовит предложения по формированию (корректировке) краткосрочного плана и направляет указанные обобщенные муниципальные планы и предложения в министерство в срок до 15 августа года, предшествующего плановому периоду. Далее, план утверждается министерством в соответствии с объемами финансирования мероприятий по проведению капитального ремонта с учетом предложений регионального оператора, муниципальных планов, утвержденных органами местного самоуправления. Краткосрочный план утверждается приказом министерства в срок до 1 сентября года, предшествующего плановому периоду (пункты 6,7 и 8 Порядка N 309-па).
Способы проведения капитального ремонта в более ранние сроки
На уровне федерального законодательства вопросы проведения капитального ремонта в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, не регламентированы. Однако на уровне краевого законодательства, как правило, определяются критерии очередности.
В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона N 227-КЗ указаны следующие критерии очередности:
1) наличие судебных решений в части обязательного проведения капитального ремонта по конкретному виду работ за счет средств местного бюджета;
2) продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего капитального ремонта;
3) техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме: наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества и имущества граждан;
4) необходимость приведения в надлежащее противопожарное состояние многоквартирных домов с этажностью выше пяти этажей, а именно: выполнение капитального ремонта и (или) комплектования системы внутреннего противопожарного водопровода, ремонта лифтового оборудования, лифтовых шахт и устройств подпора воздуха в шахты лифтов, ремонта системы электроснабжения;
5) полнота поступлений взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирном доме;
6) степень готовности многоквартирного дома к капитальному ремонту (наличие проектной или сметной документации, положительных заключений специализированной экспертной организации в области проектирования и строительства, наличие результатов энергетического обследования (энергетического паспорта многоквартирного дома);
7) качественное улучшение технических характеристик многоквартирного дома в результате планируемого капитального ремонта (приоритет повышения энергоэффективности, включая мероприятия по энергосбережению, установку и (или) замену общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и систем регулирования теплопотребления).
Недопустимое состояние общего имущества МКД устанавливается на основании экспертизы.
В таком случае для рассмотрения вопроса о переносе срока капитального ремонта на более ранний, необходимо:
- провести экспертизу технического состояния многоквартирного дома;
- принять решения о досрочном проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме ранее планового года проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, установленного в региональной программе, на основании заключения специализированной организации, подтверждающего недопустимое техническое состояние;
- передать документы в Государственную жилищную инспекцию Приморского края.
Затем Государственная жилищная инспекция Приморского края передает в ФПК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края» результаты мониторинга и следующие документы:
- протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением о досрочном проведении капитального ремонта;
- заключения специализированных организаций, имеющих членство в Саморегулируемой организации (СРО) в сфере строительства, подтверждающие ненадлежащее техническое состояние основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества.
ФПК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края» в течение 30 рабочих дней со дня получения пакета документов рассматривает их и принимает решение о досрочном проведении капитального ремонта либо об отказе в досрочном проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Отказ в досрочном проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома не является препятствием для повторного обращения с предложениями.
Решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
Каждая управляющая организация (а также ответственные собственники) должны уметь работать с региональной программой проведения капитального ремонта общего имущества, поскольку от этого зависит общий уровень состояния и благоустройства общего имущества, т.е. благо всех жителей.
Андрей Корешков