Пятница, 7 октября, 2022

О некоторых особенностях отношений управляющих компаний и собственников жилья в МКД

-

Жилищный Кодекс РФ, принятый в 2004 году, произвёл для жителей многоквартирных домов эффект разорвавшейся бомбы: люди, привыкшие хоть к плохим, но таким знакомым муниципальным ЖЭКам, вдруг стали сами отвечать за свой дом и учиться жить в нём по-новому. Другие требования закона вначале привели к смятению в головах и душах жителей МКД, но с годами многие из них привыкли и к частным управляющим компаниям, и к судебным искам к неплательщикам, и, даже к конфликтам с нерадивыми соседями — неплательщиками. Быть собственником жилья в МКД оказалось непросто, а уж найти в большом доме лидеров, способных «бодаться» и с «управляйками», и с поставщиками услуг, и с властью – порой и вовсе неподъёмная задача.

Как только в г. Партизанске где-то начинаются проводиться отчётные собрания управляющих компаний (УК), обслуживающие многоквартирные дома, как редакция газеты «Время перемен» узнаёт об этом одна из первых – звонят жители домов. И каждый раз в подобных звонках в редакцию, звучит призыв прислать на собрание корреспондента или даже помочь провести само собрание.
Казалось бы, всем жителям МКД требования Жилищного Кодекса уже давно нужно знать на зубок, ведь там прописаны все правовые механизмы по управлению МКД, права и обязанности собственников жилья, но в нашем городе очень многие собственники жилья так ни разу и не открыли Жилищный Кодекс. Юмор, но многие жильцы МКД так по старинке и продолжают называть «управляйки» ЖЭКом, а так же думать, что тариф на оплату услуг по содержанию их дома им устанавливает «горисполком», то есть местная администрация.
Можно было бы повеселиться от подобного архаизма некоторых жителей города, но бывая на отчётных собрания управляющих компаний перед жителями того или иного МКД, можно порой увидеть, как представители УК банально обманывают людей, передёргивая и требования Жилищного Кодекса, и вообще действующее законодательство. Представители УК могут такие «наплести» жителям МКД небылицы, что у людей возникает ложное чувство вины и за себя, и за соседей, и за свой старый дом, а «управляйка» при этом, якобы, никому и ничего не должна.

В г. Партизанске немного многоквартирных домов, где жильцы приняли решение управлять своим МКД через Товарищество собственников жилья (ТСЖ), а не с помощью управляющей компании. Дело это хлопотное и ответственное, требующее умения, знания, посему большинство МКД пошли другим путём — находятся под управлением УК.
Что такое управляющая компания? Это совсем не муниципальный ЖЭК, а чей-то частный бизнес, а нормальной целью любого бизнеса является получение прибыли. Вот тут-то и кроется первое противоречие интересов собственников жилья и учредителей УК. Собственники жилья желают за наименьший тариф получить качественные услуги по текущему содержанию своего МКД, а учредитель УК ставит своим наёмным работникам задачу максимальной экономии собранных с жильцов средств и получение прибыли. Так как УК – это бизнес, оказывающий специфические услуги на рынке ЖКХ, то есть и покупатели таких услуг – это собственники жилья в многоквартирном доме. Именно они на своём общем собрании выбирают ту управляющую компанию, которая полностью удовлетворяет их интересам. То есть, нанимают её для оказания услуг по содержанию дома, выполнению текущего ремонта.
Тариф на услуги «управляйки» (квартплата) устанавливают ТОЛЬКО САМИ собственники жилья на общедомовом собрании сроком всего на один год. Тариф берётся не с «потолка» и не из «хотелок» «управляйки», а должен являться экономически обоснованным. Для этого перед собранием собственников жилья инженер УК вместе с представителями Совета дома осматривают техническое состояние дома, определяются с видами работ на один год, которые требуется включить в тариф. Затем УК проводит расчёты стоимости видов работ по содержанию МКД и предлагает жителям дома экономически обоснованный тариф, который будет соответствовать интересам сторон.
В принципе, управляющая компания может за деньги жильцов исполнить любой их «каприз»: купить и установить современную детскую площадку, спортивный комплекс, сделать дорогостоящий ремонт подъездов, поменять там старые окна на современные, установить во все подъезды металлические двери, домофоны – всё, что угодно, но только за деньги собственников жилья. Увы, это реалии рыночных отношений и частной собственности.

В деле управления МКД есть множество юридических тонкостей. Например, чиновники или работники УК могут утверждать, что ВЕСЬ многоквартирный дом – это собственность собственников жилья, в том числе и нежилые помещения – чердаки, подвалы, межлестничные площадки… Это не совсем так. В судах было неоднократно установлено, что все капитальные, несущие конструкции МКД не являются собственностью собственников жилья – это зона ответственности местной администрации. Когда чиновники говорят, что они отвечают только за те муниципальные квартиры, которые имеются в доме — это не так.
Так же и с землей под домом и вокруг дома. Пока она не выделена согласно требованиям закона, на неё не составлена необходимая документация, и она официально не передана собственникам дома, например, в ТСЖ, то она является муниципальной, а ответственность за неё несёт местная власть. Поэтому любые споры с чиновниками о земле под МКД и около него должны заканчиваться фразой от жителей: «Давайте документы посмотрим!»

Собственники жилья на своём ежегодном общедомовом собрании заслушивают информацию от руководства УК о расходовании денежных средств, собранных с жильцов в качестве квартплаты, изучают представленные на обозрение жителям накладные, чеки, акты и прочие документы, подтверждающие выполненные работы. Если жильцы согласны с добросовестно выполненными работами, то могут вновь заключить договор с этой же УК на следующий год и принять по предложению УК новый тариф, или оставить старый.
На собрании открыто оговаривается всё: и виды предстоящих для УК работ по обслуживанию дома, и перечень работ по текущему ремонту, и тарифная политика УК, виды квитанции, способы оплаты и погашения задолженности, и многое другое.

Важный нюанс, который стоит проговорить на общедомовом собрании собственников жилья – процент денежных средств, который пойдёт на содержание самой управляющей компании. Да – да, об этом собственники жилья зачастую вообще не задумываются, а зря. Например, за год собственники жилья внесли на счёт УК 100 тысяч рублей, из которых 80000 ушло на содержание самой УК, и только 20 тысяч вернулись в качестве услуги дворника в дом. Справедливо?
Не забудем, что УК – это бизнес. Кроме наёмного директора УК где-то там есть невидимый для собственников жилья учредитель компании, который создавал СВОЮ частную компанию вовсе не для благотворительных целей. Поэтому смело спрашивайте на собрании у руководителей УК какой процент от собранных средств пойдёт на содержание самой «управляйки». Отговорки о том, что подобная информация относится к коммерческой тайне – не уместна, это не тот случай. Вам могут не раскрыть информацию о том, сколько денежных средств забирает себе учредитель, а о доли, которую из средств клиентов заберёт сама «управляйка» — пояснить обязаны.
В лучшем варианте прямо в протоколе собрания стоит указать, что УК берёт на себя обязательство тратить на собственные нужды из всех собранных с жильцов денежных средств, например, не более 20%, а остальные деньги пойдут на текущее содержание дома.

При подобной оговорке, занесённой в протокол собрания, Совету или собственникам жилья МКД будет возможно проследить судьбу своих денег и узнать о том, не «надула» ли их МКД. Отношения УК и собственников жилья – договорные. Это требование закона, поэтому прямо на собрании и нужно договариваться, фиксируя достигнутые договорённости в начале в протоколе собрания, а затем в договоре, который от лица всех собственников жилья подпишет председатель Совета дома.
В городе Партизанске полно случаев, когда УК реально наживались на безграмотности собственников жилья. Так в период 2006 года руководство администрации Партизанского городского округа за «ручку» привело в город две известные управляющие компании, учредителями которых были некие граждане из Находки.
«Управляйки» собирали квартплату, услуги не оказывали, зарплаты работников УК были на минимуме, а учредители выгребали из кассы практически все деньги. При попустительстве работников администрации «управляйки» массово подделывали протоколы общедомовых собраний, брали на содержание УК денег собственников жилья столько, сколько хотели, из них большая часть купюр в толстых пачках перевозилась в город Находка.

До сих пор на собрании можно услышать такую перепалку, когда жители дома эмоционально спрашивают у руководства «управляйки»:
Жильцы: — Где наши деньги и почему вы ничего не делали в нашем доме?
УК: — Ваших денег было недостаточно для проведения текущего содержания дома. В вашем доме много задолжников.
Жильцы: — Так сколько всего мы сдали денег?
УК: — 40% от плановых сборов. Это недостаточно для содержания дома.
Жильцы: — А где наши собранные 40%?
УК: — На лицевом счёте дома.
Жильцы: — А почему вы ничего не делали даже на 40%?
УК: — Этого недостаточно для содержания дома…

И так по кругу. А реальность простая, как сермяжная правда: большая часть денег жильцов ушла учредителю, а меньшая часть была потрачена на заработную плату работникам УК, налоги, штрафы, топливо для автомашины УК и прочее. Так сказать, бизнес и ничего личного.

Работа управляющей компании в многоквартирном доме – это тонкий баланс экономических интересов самой УК и собственников жилья. Чтобы все интересы были соблюдены, за работой УК требуется плотный контроль. Это вправе делать, прежде всего, председатель Совета МКД, избираемый на общем собрании.
Если это мудрый и образованный человек, то ненавязчиво и грамотно он так выстроит отношения с руководством УК, что там поймут, что «замутить» с деньгами жильцов не получится, лучше всё делать «по белому». Именно в этом и заключается интерес всех жителей дома: они исправно платят свои деньги, взамен видят свой дом чистым, ухоженным, без проблемных инженерных сетей, а во дворе новую детскую и спортивную площадку.
Но это идиллия, в жизни такое встречается редко.
Настойчивый, грамотный председатель Совета дома, активные члены Совета – залог надёжной защиты интересов всех собственников жилья в МКД. Но это тоже зачастую идиллия – наши сограждане не спешат брать на себя ответственность за целый дом, к тому же это постоянно быть на острие многих языков недоброжелателей.

Не смею утверждать, что все УК стремятся присвоить деньги собственников жилья и ничего в доме не делать, хотя бывает и такое. Добросовестная УК стремится удержаться в доме, получить от жильцов договор на обслуживание на следующий год и, вообще, относятся к жителям МКД правильно: для УК они КОРМИЛЬЦЫ.
Чем больше многоквартирных домов, тем больше кормильцев. А их нужно уважать, демонстрировать заботу и доброе отношение. И это нормально. Когда мы приходим в какой-то магазин, где кроме товара к нам ещё уважительно относятся, то туда хочется прийти вновь.
В случае, если Совет дома или группа собственников жилья МКД заподозрили руководство УК в махинациях с их деньгами, то собственники жилья имеют полное право расторгнуть договор с такой компанией, не дожидаясь окончания срока действия договора. Доказать присвоение денег жильцов бывает непросто, к этому процессу подключают и прокуратуру, и государственную жилищную инспекцию, и налоговую инспекцию, и ОБЭП полиции.
В городе Партизанске было немало случаев, когда при переходе от одной управляющей компании к другой возникала масса трудностей: от упорного выставления квитанций от адреса старой УК, до отказа возврата собранных денежных средств на счета новой управляющей компании.
Сегодня, несмотря на имеющийся выбор управляющих компаний в городе Партизанске, заключить договор с другой компанией бывает совсем не просто по той причине, что сами УК не спешат увеличивать количество обслуживаемых домов. Всё дело в техническом состоянии МКД. В Партизанске их значительная часть давно нуждается не в текущем, а в капитальном ремонте, а то и в полном сносе. Затраты на текущее содержание такого дома высокие, жильцы не желают оплачивать дорогостоящий тариф, УК не собирается вкладывать собственные средства в такой дом – «управляйка» же не муниципальный ЖЭК и не благотворительная организация.
В принципе, в городе Партизанске, а так же в соседних сёлах Углекаменск и Авангард, рынок услуг управляющих компаний уже сложился. Все руководители УК знают МКД наперечёт, ведут конкурентную борьбу за «вкусные» дома, где хороший сбор квартплаты, а затраты на содержание дома можно сделать минимальными, а в «невкусные» дома УК не пойдёт ни за какие коврижки – от них сплошная головная боль.

Отдельная тема Партизанска – так называемые «брошенные» дома. Это такие МКД, где собственники жилья, в силу разных причин, не в состоянии самостоятельно выбрать способ управления своего дома. Они даже не могут провести общедомовое собрание собственников жилья. В этих старых по возрасту и запущенных в техническом состоянии домах, как правило, много неплательщиков, лиц со сложной судьбой, которым совершенно «фиолетово» и состояние дома, и его судьба, и мнение соседей о них самих.
И подобных домов в Партизанске очень много. Их судьбу периодически решает местная администрация, самостоятельно принимает решение и об управляющей компании, и о тарифе. Она имеет на это право в случае полного игнорирования собственниками жилья того или иного МКД своих обязанностей по управлению домом. Это крайняя мера, на которую идёт власть для сохранения МКД в жилом состоянии. Лучше, когда собственники жилья в МКД самостоятельно решают все вопросы содержания и ремонта своего дома, а администрация им только в помощь.

Писать о всех нюансах отношений собственников жилья и управляющих компаний можно достаточно долго. В городе Партизанске накоплен большой опыт и положительных примеров успешных, многолетних отношений УК и МКД, так и отрицательных.
Главным учителем и наставником для любого активного собственника жилья или председателя Совета МКД, безусловно, является Жилищный Кодекс РФ, который требуется проштудировать на несколько раз, изучить комментарии к нему, почитать специальную литературу – её очень много в Интернете. В конце концов, в нашем городе всегда можно найти МКД с опытом управления домом и активными членами Совета дома, у которых можно проконсультироваться по любым вопросам, а так же пригласить в свой МКД на общедомовое собрание собственников жилья. Они подскажут тонкости соблюдения законодательства при проведении общедомового собрания, ведения регистрации собственников жилья, имеющих право голоса, правил ведения протокола и голосования.

В администрации Партизанского городского округа трудится муниципальный жилищный инспектор, который тоже в помощь собственникам жилья.
Это Мищенко Константин Николаевич, рабочий телефон:
60-535.

Владимир Хмелев

Поделитесь

Последние новости

Популярные категории