В многоквартирных домах (МКД) живут разные люди и там происходят самые разнообразные события. Множество людей в одном пространстве, ограниченном общими стенами и крышей, как-то соседствуют, где мирно, а где и нет, решают общие проблемы или наоборот препятствуют их решению. Жилищный Кодекс РФ, принятый Госдумой в 2004 году, множество вопросов по содержанию жилых и нежилых помещений МКД переложил на плечи и кошельки самих собственников жилья. Казалось бы, что эта законодательная новелла должна была объединить жильцов МКД в едином порыве совместно решать все проблемы своего дома, однако, как показывает жизнь, не всегда разноголосие и полярность мнений удаётся собрать в единый полнозвучащий хор для благо всего дома и его жильцов.
Как известно, в городе Партизанске есть старый жилой фонд. На фоне шлакоблочных двухэтажек, построенных в 50-х годах, практически во всех микрорайонах есть и пятиэтажные МКД, возведённые в период конца 70-х и начала 80-х годов. Тогда в шахтёрском городе был бум жилищного многоквартирного строительства и многие горожане с радостью переехали из бараков в «секции»: пусть хоть порой и тесновато, но жильё своё и с коммунальными услугами.
Прошли десятилетия. Советская власть с её неторопливыми ЖЭКами как могла делала ремонты, латала кровли с плоскими крышами. Но СССР канул в лету, а к моменту вступления в силу нового Жилищного Кодекса в г. Партизанске практически уже не было ни одного МКД, в котором бы не было проблем. Где-то (чаще всего) текла кровля, утыканная множеством телевизионных антенн, где-то в подвалах было по колено отходов от продуктов жизнедеятельность, а где-то даже трещины по стенам пошли.
Вместо ЖЭКов появились частные управляющие компании, которые быстро разобрали «вкусные» для них МКД, а проблемные на долгие годы так и остались проблемными. С появлением управляющих компаний (ныне – организаций) практически во всех МКД стали появляться конфликты между бизнесменами от «управляек» и собственниками жилья. Как правило, жильцы обвиняли «управляйки» в том, что они их деньги банально воруют, а услуги не оказывают. Такой подход во взаимоотношениях между «управляйками» и жителями МКД – практически классика для г. Партизанска. И не мудрено, так как с самого начала появления двух основных управляющих компаний, чьи собственники находились в г. Находка, практически так и было.
Однако жизнь шла, на свет появились другие частные компании, обслуживающие МКД, уже местные. В разных МКД по разному складывались их отношения, но то, что происходит в МКД № 15а по ул. Мирошниченко – настоящая аномалия, полностью выбивающаяся из привычной картины отношений управляющих организаций и собственников жилья.
Управление домом
Дом по ул. Мирошниченко, 15а – самый большой в железнодорожном микрорайоне Построенный в 1981 году, он вместил в себя множество семей железнодорожников, которые жили дружно, встречаясь ежедневно и во дворе, и в своих трудовых коллективах. За годы жизни дома с ним работало всего несколько управляющих организаций. Как только от дома отказался железнодорожный НГЧ, так его сразу подхватило ООО «Сучан», которое не торопилось добросовестно исполнять взятые на себя обязанности по содержанию этого дома. После смены руководителей процесс текущего ремонта вроде-бы как пошёл в гору, но неожиданно прервался – в одночасье компания просто бросила дом и ушла.
Стоит отметить, что в этом МКД было создано одно из первых в нашем городе Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Причиной его создания было вовсе не стремление жильцов взять на себя бремя содержания собственного дома в коллективной форме управления, а желание установить тепловой счётчик и начать экономить свои затраты при получении тепловой энергии от котельной. Теплосчётчик установили, а ТСЖ так и остался формальным бременем для его Совета.
После неожиданного ухода из дома компании «Сучан» прямо перед Новым годом, дом быстро подхватила другая управляющая организация – ИП Прохорчик Г.П.
Как говорят жильцы дома, новая «управляйка» сразу взялась за дело: трезвые и ответственные специалисты компании заменили в подвале критические трубы, поставили новую запорную арматуру, в некоторых подъездах провели ремонт электрических щитов, начали делать побелку подъездов. Компания многие виды текущего ремонта делала в долг, имея для этого все необходимые финансовые и материальные ресурсы, но столь успешно начатое дело к радости многих жильцов, которые никогда прежде не видели подобной заботы об их доме, неожиданно застопорилось, а управляющая организация вскоре покинула дом.
В чём же проблема? Казалось, бы, между собственниками жилья и управляющей организацией, наконец-то, достигнут тот самый редкий консенсус и вдруг «управляйка» резко ушла.
Как пояснили в управляющей организации ИП Прохорчик Г.П., практически в каждом многоквартирном доме есть собственники жилья, категорически недовольные управлением дома. Они изредка пишут заявления в различные контролирующие инстанции, «управляйку» могут наказать, но это терпимо, а вот в доме по ул. Мирошниченко, 15а в этом вопросе всё не так. Одна из собственников жилья, можно сказать, на профессиональной основе, практически один раз в две недели рассылала жалобы по всем инстанциям – от прокуратуры до Администрации Президента РФ. Ранее она до белого каления доводила сотрудников компании «Сучан» своими личными визитами, а затем переключилась на следующую организацию. И представители «управляйки», и члены Совета дома, и просто жильцы пытались, и до сих пор пытаются, остановить поток жалоб, убеждая неугомонную соседку в том, что управляющая организация не в силах за короткий срок отремонтировать в доме всё, что рушилось с момента постройки дома. Задел создан, нужно работать, с пониманием отнестись к вопросу управления домом. Но заявления сыпались, как из рога изобилия.
В результате ИП Прохорчик Г.П., устав отбиваться от отрядов проверяющих и платить штрафы, покинул дом. Совет дома оказался в растерянности: никто не готов быть руководителем своего ТСЖ, другие управляющие организации, прознавшие о ситуации с профессиональным заявителем, отказываются брать дом даже на аварийное управление.
Прошло чуть более месяца после ухода из дома управляющей организации, а в доме уже происходят аварийные ситуации, требующие оперативного вмешательства сантехников. Впереди зима и непонятно, кто будет готовить дом к отопительному сезону: промывать систему, обслуживать тепловой счётчик и прочее. Жильцы пребывают в лёгком шоке от того, что суммы за тепловую энергию в квитанциях могут существенно возрасти.
Заявительницу, стараниями которой из дома была выдавлена управляющая организация, приглашали на Совет дома, разговаривали с ней на общедомовых собраниях, и лично, пытаясь понять главный замысел её жалоб. По словам жителей дома, с которым общался автор статьи, она не могла пояснить конечный смысл её многочисленных заявлений, уходила от разговора. Ей предлагали самой возглавить Совет дома или ТСЖ и сделать так, как она хочет, но получали отрицательный ответ.
Стоит отметить, что заявления гражданки подписывают ещё несколько жильцов дома, попавшие под воздействия её логики о якобы недобросовестности управляющей организации.
В результате Совет дома, исчерпав все свои возможности, 18 июля 2023 года самораспустился. Отдельные собственники квартир вновь поехали на переговоры к индивидуальному предпринимателю Геннадию Прохорчику с просьбой взять дом хотя бы на аварийное обслуживание. В доме прошло ещё одно собрание, которое только усилило безвыходность создавшейся ситуации.
В отчаянии жильцы дома подготовили и подписали свою петицию в различные инстанции, где просят вмешаться и оказать помощь в организации управления их МКД, прямо отмечая, что главной помехой стала их соседка и примкнувшие к ней несколько человек.
Держу в руках одну из толстых папок с многочисленными заявлениями гражданки Т. в адрес как контролирующих органов, так и в саму управляющую организацию. Таких папок несколько. Листаю страницы, читаю текст, который изобилует ссылками на нормы права. Вероятно, многие из заявлений формально содержат ряд нарушений, допущенных управляющей организаций, но есть одно существенное НО.
Заявительница почему-то совершенно упускает из своего внимания один существенный фактор – любые действия управляющей организации по текущему ремонту и благоустройству дома делаются за СЧЁТ СОБСТВЕННИКОВ жилья.
Можно, как это было, пригласить в дом прокурорскую проверку и тыкать молодым, но строгим сотрудникам в старые трещины дома, отбитые кирпичи, повреждённые окна в подъездах и прочее, но НЕВОЗМОЖНО заставить ни одну управляющую организацию заниматься благотворительностью и за свой счёт полностью «вылизать» весь старый дом за короткий срок. НЕВОЗМОЖНО!
Хотя, почему невозможно? Если, например, установить тариф в 1 000-5 000 рублей в месяц и сделать каким-то образом 100% собираемость квартплаты, то любая управляющая организация быстро бы наняла рабочих и действительно бы «вылизала» весь дом. Но готовы ли собственники жилья нести подобные затраты?
Один раз в год на общедомовом собрании собственников жилья происходит договор между ними и «управляйкой» — какие виды работ требуется сделать в грядущем году. Предварительно Совет дома и технические специалисты управляющей организации проводят осмотр дома, «управляйка» делает расчёт — сколько будет стоить тот или иной вид текущего ремонта и предлагает свой тариф на все виды ОГОВОРЁННЫХ сторонами услуг. Если и виды работ, и тариф стороны устраивают, то они большинством голосов принимают решение о тарифе и оно вступает в законную силу.
Аксиома ЖК РФ – меньшинство подчиняется большинству! Но, как видим, не в случае с домом № 15а по ул. Мирошниченко. Меньшинство требует, невзирая на принятый тариф, делать в доме всё, что прописано в нормативных актах, но за чей счёт? Более того, управляющая компания только недавно начала работать в доме, как на неё обрушился шквал жалоб, который похоронил старания других собственников жилья совместными усилиями с «управляйкой» довести дом до приличного технического состояния.
В разговоре с жильцами дома в ходе спонтанного «собрания» со мной, я не услышал ни одного плохого слова в адрес управляющей организации, вынужденной покинуть дом. Ни одного! Что, уж поверьте, в наше время является большой редкостью. Люди видели, как работники «управляйки» стали расчищать в их доме на плановой основе старые проблемы и с системой отопления, и водоснабжения, и электроснабжения, стали делать ремонт подъездов. Впереди и у Совета дома, и у управляющей организации было много планов и надежд, но пока так никто не смог преодолеть такой небольшой, но весомый фактор, как «неиссякаемый энтузиазм» одной из собственниц жилья.
А впереди зима…
Владимир Хмелев,
Фото атвора